IMU prima casa: esenzione confermata anche in caso di affitto parziale dell’immobile

Affittare una stanza nella propria abitazione: cosa succede con l'IMU? Analizziamo le principali sentenze in merito.

Sempre più proprietari affittano una stanza della propria abitazione per integrare il reddito. Ma cosa succede con l’IMU? Una recente evoluzione giurisprudenziale chiarisce che la locazione parziale non comporta la perdita dei benefici fiscali sulla prima casa.

Analizziamo le principali sentenze che hanno aperto una nuova linea interpretativa considerando l’evoluzione socio-economica, dando ragione ai contribuenti.

Le prime aperture della giurisprudenza

Negli ultimi anni, l’esigenza di monetizzare spazi inutilizzati ha spinto molti proprietari a mettere in locazione una stanza della propria abitazione principale. Un fenomeno in crescita, ma che ha sollevato un interrogativo sotto l’aspetto fiscale: ci si è chiesti se tale condotta potesse far decadere l’agevolazione IMU riconosciuta per la cosiddetta “prima casa”.

Il primo orientamento giurisprudenziale in merito risale alla sentenza della Commissione Tributaria Regionale di Roma, n. 2415/16/2019, che ha affermato il seguente principio: l’esenzione IMU non viene meno in presenza di una locazione parziale dell’immobile, se il contribuente mantiene la residenza anagrafica e la dimora abituale nell’unità immobiliare. In sostanza, ciò che conta è l’effettivo utilizzo dell’abitazione come principale luogo di vita, non la presenza di un inquilino in una singola stanza.

Successivamente è intervenuta la sentenza n. 8 del 25 gennaio 2022 della CTR Abruzzo che ha stabilito che in caso di locazione parziale della prima casa, restano intatte tutte le agevolazioni fiscali, tra cui la detrazione degli interessi del mutuo e l’esenzione IMU. È fondamentale, però, mantenere almeno in parte il possesso dell’immobile, altrimenti si rischia la decadenza dai benefici. 

Si ricorda che l’Agenzia delle Entrate, con Circolare n. 1/1994, aveva già stabilito che la locazione non fa venir meno il possesso, a condizione che non sia totale. La Cassazione (sentenza n. 19989/2018) aveva confermato che l’agevolazione spetta anche in caso di immobile affittato a terzi, se il titolare continua a conservarne una parte in uso esclusivo.

Verso un principio di continuità abitativa

Successivamente, su questa linea interpretativa, è giunta nel 2024 con la sentenza della Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado dell’Emilia-Romagna, n. 7/2024. In tale occasione, il giudice ha riconosciuto che la locazione parziale dell’abitazione non fa venir meno la sua destinazione a prima casa, purché il proprietario continui a utilizzarla come sua abitazione principale.

Questa decisione ha sottolineato un concetto centrale: l’abitazione può continuare a essere considerata “principale” anche se condivisa, in parte, con terzi. 

L’imposta municipale propria (IMU) resta quindi non dovuta, nel rispetto dell’art. 1, comma 741, lett. b), della Legge n. 160/2019, che definisce l’abitazione principale come l’unità immobiliare nella quale il possessore e il suo nucleo familiare risiedono e dimorano abitualmente.

La locazione parziale non vanifica l’esenzione IMU

Infine, arrivando ai giorni nostri, si registra una svolta definitiva dal punto di vista interpretativo grazie alla sentenza n. 1524/2025 della Corte di Giustizia Tributaria del Lazio, che ha consolidato la posizione giurisprudenziale a favore dei proprietari. La Corte ha chiaramente statuito che la locazione di una singola stanza all’interno dell’abitazione principale non comporta il venir meno dell’esenzione IMU, ribadendo che l’elemento dirimente è la residenza e la dimora abituale del contribuente all’interno dell’immobile.

Nel pronunciamento si fa anche riferimento all’art. 1, comma 707, della Legge n. 147/2013, che riconosce l’esenzione IMU per l’abitazione principale. La Corte ha precisato che una lettura troppo restrittiva di tale norma non tiene conto dell’evoluzione socio-economica che vede sempre più spesso la coabitazione tra il proprietario e un soggetto terzo, in virtù di rapporti di locazione parziale.

Ivan Meo

Articolista giuridico, collaboratore esterno di Immobiliare.it