Niente più IMU per il proprietario se il diritto di abitazione è ceduto a terzi

Una recente ordinanza della Cassazione chiarisce chi deve pagare l’IMU in caso di diritto di abitazione ceduto a un altro soggetto. Il punto.

Hai una casa sfitta e vuoi prestarla ad un amico o a un parente? Da oggi puoi farlo senza farti carico dell’IMU, a patto di seguire alcuni passaggi precisi. La Cassazione, con ordinanza n. 4329/2025, chiarisce chi deve pagare l’imposta in caso di diritto di abitazione.

Se presti una casa a un familiare, l’IMU non la paga più il proprietario 

Può capitare di avere una seconda casa vuota e volerla mettere a disposizione di un familiare o di un amico, senza ricavarne un affitto ma con l’intento di fare un favore. Finora, però, il proprietario si è trovato spesso a dover pagare comunque l’IMU, pur non utilizzando l’immobile. 

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 4329 depositata il 19 febbraio 2025, interviene con una lettura innovativa e semplificativa: se il proprietario concede a un altro soggetto il diritto di abitazione sull’immobile, attraverso una scrittura privata registrata e dà comunicazione al Comune prima dell’anno fiscale di riferimento, l’obbligo di pagare l’IMU passa in capo a chi vive effettivamente nella casa. 

Si tratta di una interpretazione, che i Giudici, hanno dato all’articolo 9 del D.Lgs. 23/2011, che individua come soggetto passivo dell’IMU il titolare di un diritto reale, quale il diritto di abitazione. Da questo momento in poi, quindi, chi gode del bene diventa anche l’unico tenuto al pagamento dell’imposta, liberando il proprietario da oneri fiscali che, di fatto, non trovano giustificazione concreta.

Basta una scrittura privata, senza andare dal notaio

Una delle novità di questa pronuncia riguarda la forma dell’accordo tra le parti. La Cassazione riconosce pieno valore anche a una semplice scrittura privata, purché venga registrata all’Agenzia delle Entrate e abbia data certa. 

Non serve l’intervento del notaio, né la trascrizione nei registri immobiliari, a meno che non si voglia rendere l’accordo opponibile anche a soggetti terzi in caso di conflitti. 

In ambito fiscale, però, ciò che conta è che il Comune riceva comunicazione della costituzione del diritto di abitazione prima dell’inizio dell’anno in cui si chiede l’esonero dall’IMU. In questo modo, l’amministrazione potrà tenerne conto nel momento in cui effettua gli accertamenti. 

Gli effetti dell’ordinanza

Questa decisione della Cassazione ha rilevanti implicazioni di natura non solo tecnico-giuridica: 

• riconoscere il diritto di abitazione come elemento centrale per determinare l’obbligo IMU, anche quando nasce da un semplice accordo tra privati;

• valorizza le dinamiche familiari e solidali che spesso caratterizzano la gestione del patrimonio immobiliare. 

Ivan Meo

Articolista giuridico, collaboratore esterno di Immobiliare.it